درصورتی که ملک در اختیار غیر از مالک باشد اجاری محسوب میشود.
در ماده 53 استثنایی وجود دارد در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی است که مشمول مالیات نمی شود چرا که هزینه ها بیشتر از اجاره هست.
مبنای رسیدگی سازمان امور مالیاتی برای قرارداد های اجاره چیست ؟
در موضوع مالیات بر درآمد اجاره، نوع قرارداد از اهمیت فراوانی برخوردار است. اساسا دو نوع قرارداد اجاره وجود دارد که به اجاره نامه های دسته اول و اجاره نامه های دسته دوم مصطلح شده اند. در اجاره نامه های دسته اول، خود مالک به عنوان اجاره دهنده شناخته می شود و در اجاره نامه های دسته دوم موجر (مستأجر قرارداد اجاره دست اول) که قصد واگذاری حق انتفاع به شخص دیگری دارد به عنوان اجاره دهنده عنوان می شود. مالیات بر درآمد اجاره ی دسته اول بر مبلغ رهن و اجاره، منهای 25 درصد بابت هزینه های استهلاک ملک وضع می گردد. مالیات بر درآمد اجاره ی دست دوم نیز بر مابه تفاوت اجاره ی دریافتی از موجر دوم نسبت به اجاره پرداختی موجر اول تعیین می شود.
همچنین مبنای تشخیص میزان مالیات بر درآمد اجاره املاک طبق ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم بر پایه قرارداد اعم از رسمی یا عادی اجاره نامه صورت می گیرد. در مواقعی که قرارداد اجاره وجود نداشته باشد و یا طرفین از ارائه ی قرارداد خودداری کنند، و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
در ضمن بر اساس تبصره 1 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد اجاره پرداخت می شود.
همچنین بر پایه ی تبصره 11 ماده 53 مالیات بر درآمد اجاره، مالکین املاک مسکونی تا 150 متر مربع زیربنای مفید در تهران و در سایر نقاط تا 200 متر مربع زیربنای مفید مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره نیستند. همچنین بر اساس ماده 57 قانون مالیات های مستقیم، افرادی که به غیر از دریافت اجاره بها املاک خود منبع درآمد دیگری ندارند تا سقف معافیت مالیاتی درآمد حقوق می توانند از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف شوند. اگر مالک خود در جای دیگری مستأجر باشد، مابه تفاوت اجاره ی دریافتی و پرداختی وی نیز مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود.
چه کسانی مکلف به پرداخت مالیات اجاره می باشند؟
همانطور که در تبصره 9 ماده 53 قانون گذار مشخص کرده است :
کلیه اشخاص حقوقی و مشمولین ماده 2 قانون مالیات های مستقیم در صورتی که مستاجر باشند تکلیف کسر و پرداخت مالیات را دارند.
در خصوص مالیات های تکلیفی یک قائده کلی وجود دارد که پرداخت کنندگان وجه مکلف اند مالیات تکلیفی را کسر و پرداخت کنند اما سه حالت استثنا وجود دارد که
- مستاجر شخص حقیقی باشد.
- موجر جز مشمولین ماده 2 قانون مالیات های مستقیم باشد .
- اجاره نامه در رهن کامل باشد.
در این 3 حالت برای مستاجر تکلیفی وجود ندارد.
چه زمانی مالیات اجاره باید پرداخت شود؟
مالیات اجاره تا پایان ماه بعد از زمان پرداخت مال الاجاره باید پرداخت شود.بنابراین در زمان شناسایی اجاره تکلیفی برای مستاجروجود ندارد ، در صورتی که مال الاجاره پرداخت شود تا پایان ماه بعد فرصت پرداخت مالیات اجاره وجود دارد پس اگر پرداختی نداشته باشیم ، مشمول پرداخت مالیات تکلیفی نیستیم .
تاریخ تحقق مالیات : زمان پرداخت هست نه زمان تخصیص
ماده 53
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد(25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.
در رهن تصرف، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.
تبصره 1 – محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
تبصره 2 – املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده (2) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی میشود.
تبصره 3 – از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب میشود.
تبصره 4 – در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار میشود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل میشود.
تبصره 5 – مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد میشود، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (50%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد.
تبصره 6 – هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه میشود.
تبصره 7 – در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.
تبصره 8 – در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجارهبها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل‌سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
تبصره 9 – وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین میشود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد(1) به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
تبصره 10 – واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام‌که در تصرف خریدار می‌باشد، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط براینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
تبصره 11 – مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.